Sono stati usati fiumi di inchiostro ed io stesso sono tornato molte volte sulla questione in vari ARTICOLI sul sito e in molti VIDEO sul mio canale ma continuano ad arrivarmi richieste di chiarimenti in merito alla questione della conformità urbanistica degli immobili che vogliono usufruire del superbonus. Io non credo che questo dipenda dalla scarsa propensione ad informarsi ma da un’impianto normativo che lascia molto a desiderare ed in cui vi sono evidenti buchi, contraddizioni e difficoltà interpretative. Nel mio piccolo provo a fare una sintesi dello “stato dell’arte” sperando di essere, come al solito, il più chiaro possibile.
Senza quindi ripercorrere il travagliato iter normativo dei problemi inerenti la conformità urbanistica degli immobili che vogliono usufruire del SB, inizierò questa disamina partendo dal DL 77/2021 (cd. decreto semplificazioni) il quale ha riscritto il comma 13 ter dell’art. 119 D.L. “rilancio” precisando che gli interventi che danno diritto al superbonus, ad eccezione di quelli di demo-ricostruzione, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante CILA.
Secondo la “nuova” previsione nella CILA devono essere attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero l’attestazione che la costruzione sia stata realizzata prima del primo settembre 1967.
Oltre a ciò, è previsto che la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo degli immobili di cui all’art. 9bis, comma 1-bis del DPR 380/2001.
Il Vero nuovo elemento di semplificazione però avviene con quello che la norma sancisce successivamente laddove prevede che in deroga all’art. 49 DPR 380/2001 (TUE) la decadenza dalla detrazione fiscale prevista per tale articolo non si applichi agli interventi effettuati per il Superbonus e sia prevista solo per i seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità alla CILA;
c) assenza di attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni rilasciate dagli asseveratori.
Quando il legislatore però utilizza il termine “semplificazione” è allora che bisogna stare più attenti.
Difatti tale previsione non costituisce una “sanatoria tacita” tant’è vero che il testo della norma così conclude “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento“.
La nuova disposizione normativa di fatto rappresenta solo un anestetico dei possibili effetti negativi scaturenti dalla realizzazione di lavori su immobili con abusi lasciando al Comune, o altro ente territoriale competente, la possibilità di effettuare controlli per accertare difformità pregresse.
Per quanto concerne inoltre la normativa relativa specificatamente al superbonus il legislatore ha introdotto una norma di “salvaguardia” in sede di conversione del DL “rilancio” introducendo il comma 5-bis all’art. 119 laddove specifica che “Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione“. Con tale previsione specifica si tenta pertanto di circoscrivere il più possibile il rischio di revoca totale del beneficio limitandola alle sole ipotesi sopra descritte.
Tutto questo però lascia ancora dei nodi insoluti.
Se infatti è vero che la presenza di abusi edilizi non determinerebbe più la revoca delle detrazioni fiscali godute, è altrettanto vero che la pratica urbanistica presenta delle complicazioni. È evidente, che la necessità di evitare la revoca delle detrazioni nell’ipotesi di interventi realizzati in difformità alla CILA, obbligherà i tecnici ad “autodenunciare” gli abusi edilizi esistenti. Infatti laddove il tecnico omettesse di riportare lo stato dei luoghi veritiero ed attuale – e che quindi tenga conto delle difformità rispetto al titolo abilitativo – si correrebbe il rischio che all’esito di una successiva verifica, l’Amministrazione possa prendere come punto di partenza le condizioni di progetto approvato (difformi allo stato di fatto) e, conseguentemente, ritenere gli interventi eseguiti con il SB in difformità alla CILA nella quale gli abusi non sono stati menzionati.
Di conseguenza gli uffici preposti potrebbero contestare gli abusi eseguiti in difformità alla CILAS e segnalare il tutto all’Agenzia delle Entrate per la revoca del beneficio.
Al fine di evitare il rischio della revoca della detrazione, sarà quindi, opportuno riportare lo stato lo stato dei luoghi in veritiero e così facendo la presenza di abusi non rallenterà la pratica edilizia per il superbonus né probabilmente determinerà la revoca della detrazione ma sarebbe opportuno procedere, ove possibile, alla sanatoria degli abusi indicati nella CILA, onde evitare che a seguito dell'”autodenuncia” gli uffici comunali attivino i poteri vigilanza, accertamento e contestazione dovuti con conseguenze che potrebbero avere anche risvolti sotto il profilo penale.
Credo sia comunque il caso di aggiungere che la segnalazione degli abusi mediante CILA Superbonus, può far attivare anche immediatamente i poteri di vigilanza delle Pubbliche Amministrazioni competenti causando notevoli ritardi dovuti ad eventuali sospensioni e/o accertamenti con conseguenze che potrebbero portare anche al superamento dei termini previsti dall’art. 119 con un effetto a cascata a dir poco dirompente.
Sotto questo ultimo aspetto rimane anche l’incertezza dell’atteggiamento che la giurisprudenza adotterà in queste fattispecie poiché l’orientamento granitico della Suprema Corte di Cassazione ha più volte ribadito che qualsiasi intervento (anche manutenzione ordinaria) operato su immobili abusivi comporta una “ripresa dell’attività criminosa” (tra le ultime Cass. Pen. n. 24478/2021). Tale presa di posizione rileva sia sotto l’aspetto della prescrizione del reato, il quale riprende vigore nel momento in cui si effettuano i nuovi lavori e sia sotto l’aspetto della irragionevolezza relativa al fatto che, per assurdo, si potrebbe giungere ad un ordine di demolizione o di rimozione dell’abuso su un intervento per giunta agevolato con soldi pubblici. Mi preme ribadire che questo ultimo aspetto non è ancora possibile da prevedere e che solo quando i tribunali verranno investiti di queste giovanissime problematiche capiremo se prevarrà un orientamento distensivo o più rigoristico.
In conclusione credo sia utile precisare che permane la rilevanza degli abusi edilizi per le detrazioni fiscali diverse dal SUPERBONUS. Il “nuovo” comma 13ter infatti si applica solo agli interventi previsti per il superbonus con l’evidente conseguenza che per tutti gli altri interventi che danno diritto a detrazioni rimane applicabile il citato art. 49 DPR 380/2001 ed il rischio di revoca del beneficio permane. Pertanto, nel caso in cui si effettuino degli interventi che non coinvolgano solo quelli previsti dall’art. 119 D.L. rilancio, la conformità urbanistica torna prepotentemente ad essere un requisito fondamentale quantomeno per la quota parte di lavori da effettuare non con il superbonus. Tale disparità di trattamento a parere di chi scrive sembra tuttavia inaccettabile e coinvolge profili anche di rilevanza Costituzionale che potranno essere sciolti però solo allorquando nelle aule dei tribunali si affronteranno queste complesse questioni.