In questi frenetici e concitati giorni di recepimento della normativa inerente l’ormai famigerato ecobonus e sismabonus 110% (riassunto nella locuzione superbonus 110) molti operatori del settore mi stanno chiedendo insistentemente:
SI PUÒ USUFRUIRE DEL “SUPERBONUS 110” SU EDIFICI ABUSIVI E/O IN PRESENZA DI DIFFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIE?
Cercherò di rispondere con ordine e nella maniera più schematica possibile attraverso questo articolo oppure, se lo preferissi, puoi guardare QUESTO VIDEO.
In ogni caso sono tornato di nuovo sull’argomento perchè nel tempo la normativa è cambiata anche radicalmente e quindi ti consiglio la lettura anche di QUESTO ARTICOLO
Indice dei contenuti
ABUSI NON SANATI E NON SANABILI
Iniziamo dall’ipotesi più semplice. Non vi è dubbio che per quanto riguarda gli immobili completamente abusivi o parzialmente abusivi per i quali non sia stata ottenuta e non sia ottenibile la sanatoria il superbonus è assolutamente da escludere.
Per questi immobili infatti la legge prevede che sia possibile soltanto effettuare le opere di “ordinaria manutenzione” escludendo a priori ogni tipo di intervento che necessiti una qualche tipo di pratica urbanistica.
IMMOBILE ABUSIVO CONDONATO e/o SANATO
Per quanto concerne questa tipologia di immobili posso ritenere che il beneficio sia del tutto ammissibile poiché il manufatto sanato e/o oggetto di condono è divenuto legittimo proprio in forza di detti procedimenti che mirano ad ottenere appunto una declaratoria di conformità seppure enunciata in maniera postuma alla realizzazione del fabbricato.
In altre parole in caso di immobili per cui sia stata concesso il condono o la sanatoria si ha a che fare con un immobile “allo stato” assolutamente legittimo.
IMMOBILE PER CUI PENDE DOMANDA DI SANATORIA
Decisamente più complicato risulta il caso in cui l’immobile sul quale si intendono effettuare le opere sia interessato da abusi edilizi per cui risulti pendente una comanda di condono o sanatoria. In questo caso mi sento di poter affermare che l’accesso ai benefici non sia precluso ab origine ossia la pendenza di domanda di sanatoria sia compatibile con la possibilità di accedere al superbonus poiché sarebbe del tutto illogico penalizzare chi vorrebbe accedervi in ragione delle possibili lungaggini burocratiche che spesso accompagnano tali pratiche.
Ma bisogna stare molto attenti.
Nel caso in cui la sanatoria o il condono venisse negato i benefici fiscali del superbonus non potranno essere invocati oltre la fatto di subire tutte le conseguenze amministrative e penali in ragione degli accertamenti che, gioco forza, discenderanno dal diniego della sanatoria quali la demolizione e/o la riconduzione a legittimità del manufatto.
In tal senso l’art. 49 del T.U. sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001) è chiaro nel momento in cui sancisce che “ gli interventi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”. E non potrebbe essere altrimenti.
Occorre pertanto una attenta e puntuale analisi tecnico-legale preventiva al fine di scongiurare quanto più possibile il rischio di vedersi revocato il beneficio con conseguenze a dir poco disastrose per tutti i soggetti coinvolti nell’operazione.
IMMOBILE COLPITO DA ABUSI PARZIALI
Rispetto agli “abusi parziali” va operata preliminarmente la seguente distinzione:
1- abusi presenti nelle porzioni di fabbricato interessate dall’intervento soggetto ad agevolazione;
2 – abusi presenti in parti dell’immobile differenti da quelle oggetto di richiesta di agevolazione.
Per quanto riguarda la prima ipotesi mi sembra di poter affermare quanto già detto sopra, ossia che l’agevolazione sia da negare o revocare nel caso in cui le opere soggette ad agevolazione interessino le parti di fabbricato illegittime, laddove nel frattempo non si sia giunti ad una sanatoria o la stessa venisse revocata.
Più intricato, a mio sommesso parere, appare il discorso relativo alle eventuali difformità presenti in parti dell’immobile che non sarebbero toccate dagli interventi per i quali si richiede l’agevolazione.
Come noto a norma dell’art. 34 del T.U. il tecnico incaricato deve attestare la conformità urbanistica e la legittimità dell’immobile. Orbene se ciò non appare di grande difficoltà in caso di unità abitative singole sono invece prevedibili le numerose difficoltà che si possano palesare qualora l’intervento avesse per oggetto un condominio.
Parliamoci chiaro, praticamente ogni condominio ha verande, coperture, sottotetti/camere e garage/taverne che spesso sono stati messi su senza le prescritte autorizzazioni.
Orbene seppure la modifica recente al DL “rilancio” in tale materia abbia chiarito che le richieste di superbonus relative alle parti comuni sono riferite solo a queste e pertanto l’eventuale difformità della singola unità abitativa non vada ad inficiare la possibilità di ottenimento sia del titolo abilitativo necessario alla concessione del beneficio fiscale e sia della possibilità di accedere a tale beneficio mi sento di consegnare al lettore due fondamentali precisazioni:
1- Gli eventuali abusi edilizi commessi dai condomini non sono in alcun modo “sanati” dall’ottenimento del titolo abilitativo relativo alle parti comuni ma, esattamente al contrario, questi adusi saranno evidenziati proprio dalla pratica edilizia per l’ottenimento delle prescritte autorizzazioni e pertanto dovranno essere regolarizzati e in caso di non sanabili dovranno essere rimosse.
2- Per quanto riguarda le parti comuni ciascun singolo condomino potrà beneficiare della detrazione proporzionalmente alla sua quota millesimale di comproprietà (1123 c.c.)
Ciò comporta una ulteriore scatto logico-interpretativo.
È noto come le parti comuni di un edificio siano strumentali al godimento dell’immobile stesso da parte dei singoli comproprietari e pertanto le stesse siano legate da un vincolo di destinazione inscindibile secondo cui il singolo condomino non può mai rinunciare ai suoi diritti sul bene comune ne rifiutarsi di contribuire alle spese per la conservazione dei medesimi ai sensi dell’art. 1118 c.c.. Appare dunque evidente che sia assolutamente inseparabile il diritto di proprietà esclusiva del condomino con il diritto di proprietà condivisa sui beni comuni e ciò anche per una semplice constatazione di fatto secondo cui anche laddove rinunciasse al suo diritto sulle parti comuni il singolo condomino comunque continuerebbe a beneficiare delle parti in comunione.
La logica conseguenza di questo ragionamento è che l’eventuale irregolarità urbanistica del bene esclusivo (appartamento) si ripercuote inevitabilmente anche sulla quota accessoria di comproprietà in relazione alla detraibilità della spesa su base millesimale.
Su tale specifica ipotesi non si è ancora espresso alcun parere ma credo debba essere presa in seria considerazione l’interpretazione restrittiva secondo cui in caso di mancata conformità urbanistica del singolo immobile appartenete ad un condominio sia possibile richiedere ed ottenere i benefici per i lavori effettuati sulle parti comuni ma se l’abuso della singola unità non venisse sanato si determinerà per il condomino l’impossibilità di poter usufruire della detrazione per la sua quota-parte millesimale con conseguente impossibilità di cedere il credito od ottenere lo sconto in fattura e relativo obbligo di procedere al pagamento.
Attenzione quindi a verificare anche questo aspetto in sede di studio preliminare poiché potrebbe scatenare non pochi problemi in caso ad esempio di insolvibilità dei singoli condomini.
LE TOLLERANZE DI CANTIERE
Per completezza espositiva meritano un ultimo accenno le c.d. “tolleranze di cantiere” ossia tutte quelli piccole difformità di scarsa rilevanza che non vanno in alcun modo ad inficiare la possibilità di ottenere il superbonus. Ovviamente queste “tolleranze” debbono essere ristrette a quanto previsto dall’art. 34 bis del T.U. ossia contenute entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo e sono pertanto considerate irrilevanti ai fini edilizi.
IN CONCLUSIONE:
Spero con questo articolo di averti dato alcune risposte e spunti di riflessione sulla problematica del superbonus e degli abusi edilizi e tieni sempre a mente che:
- Per gli abusi non sanati e non sanabili l’ottenibilità del beneficio è da escludere categoricamente.
- Per gli abusi condonati o sanati sarà senza dubbio ottenibile il superbonus atteso che dopo la declaratoria di sanatoria l’immobile è divenuto a tutti gi effetti legittimo
- Se sull’immobile pende domanda di sanatoria è possibile ottenere il beneficio ma attenzione perché in caso di diniego salta tutto.
- Se l’immobile e colpito da abusi parziali gli stessi non determinano di per se l’esclusione dal benefico se le opere devono essere eseguite su parti dell’immobile non abusive ma attenzione ai condomini poiché l’illegittimità della singola abitazione potrebbe determinare la non detraibilità del beneficio anche per la parte comune
- Nessun problema per quanto riguarda le eventuali difformità “tolleranze di cantiere” ricomprese nel 2% delle misure previste nel titolo abilitativo